Price Intelligence
Dữ liệu demoPhân tích giá
Hiểu giá đang ở đâu, vì sao giá dịch chuyển và giá có thể đi về đâu.
DỮ LIỆU DEMO — thay bằng nguồn dữ liệu thật khi kết nối hệ thống.
01 · Tổng quan giá
Chỉ số giá cốt lõi
Giá đang ở đâu và thay đổi thế nào so với kỳ trước?
Giá chào bán trung bình
96,4 tr/m²
Dữ liệu quan sát · 05/08/2026
Giá chào bán trung vị
92,0 tr/m²
Dữ liệu quan sát · 05/08/2026
Giá giao dịch trung bình
89,7 tr/m²
Dữ liệu quan sát · 05/08/2026
Giá giao dịch trung vị
86,2 tr/m²
Dữ liệu quan sát · 05/08/2026
Giá sơ cấp
98,1 tr/m²
Dữ liệu quan sát · 05/08/2026
Giá thứ cấp
88,6 tr/m²
Dữ liệu quan sát · 05/08/2026
Giá thực nhận (effective)
88,9 tr/m²
Mô hình ước lượng · 05/08/2026
Tăng giá từ mở bán
+11,4%
Dữ liệu quan sát · 05/08/2026
42 · Bản tin giá
Tóm tắt biến động tuần
Điều gì đáng chú ý nhất tuần này?
- 5 dự án tăng giá bảng hàng trong tuần, bình quân +2,1%.
- 3 dự án phát hành chính sách chiết khấu mới, mức cao nhất 11%.
- Giá trung vị căn hộ hạng sang tăng 2,1% theo quý.
- Eaton Park vượt lên trên mặt bằng nhóm đối thủ 6,3%.
- Akari City đang thấp hơn giá trị hợp lý ước tính của GIMI khoảng 8%.
02 · Price Explorer
Khám phá dữ liệu giá
Cắt lát dữ liệu theo bất kỳ chiều nào bạn cần.
| Dự án | Khu vực | Phân khúc | Giá mở bán | Giá hiện tại | Tăng giá | Hấp thụ | Tồn kho | Điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zeit River | TP. Thủ Đức | Hạng sang | 158 | 168 | +6,3% | 29% | 483 | |
| Eaton Park | TP. Thủ Đức | Hạng sang | 128 | 142 | +10,9% | 63% | 733 | |
| Masteri Centre Point | TP. Thủ Đức | Cao cấp | 62 | 96 | +54,8% | 74% | 858 | |
| The Privia | Bình Tân | Trung cấp | 55 | 62 | +12,7% | 69% | 323 | |
| Akari City giai đoạn 3 | Bình Tân | Trung cấp | 52 | 58 | +11,5% | 81% | 314 | |
| Sycamore | Thủ Dầu Một | Trung cấp | 44 | 48 | +9,1% | 58% | 1344 |
03 · Lịch sử giá
Chuỗi giá theo từng loại quan sát
Giá chào, giá net và giá giao dịch đang chênh nhau bao nhiêu?
04–05 · Chuẩn hoá & giá thực nhận
Máy tính giá thực nhận
Sau toàn bộ chính sách, người mua thực trả bao nhiêu?
- +100.0
Giá niêm yết (đã gồm VAT)
Giá công bố trên bảng hàng
- -9.1
Loại VAT 10%
Quy về giá trước thuế để so sánh
- -1.8
Phí bảo trì 2%
Chuẩn hoá loại khỏi giá sản phẩm
- -8.0
Chiết khấu thanh toán nhanh 8%
Áp dụng cho 62% giao dịch
- -4.1
Hỗ trợ lãi suất 24 tháng
Quy đổi hiện giá tại 9,5%/năm
- -3.4
Gói nội thất bàn giao
Giá trị thị trường của gói nội thất
- -1.6
Cam kết cho thuê 2 năm
Hiện giá dòng tiền cam kết
- +2.2
Chỗ đỗ xe bắt buộc
Chi phí bắt buộc kèm theo căn hộ
- +1.9
Phụ phí tầng & hướng
Bình quân gia quyền rổ hàng
Giá niêm yết
100.0 tr/m²
Giá thực nhận (effective)
76.1 tr/m²
-23.9% so với giá niêm yết17 · Phân rã giá
Waterfall cấu phần giá
Giá được tạo nên từ những yếu tố nào?
Giá hợp lý ước tính: 99.3 tr/m² — mô hình ước lượng, không phải chứng thư thẩm định giá.
16 · Yếu tố dẫn dắt
Vì sao giá khác nhau?
Yếu tố nào là cấu trúc, yếu tố nào chỉ tạm thời?
09 · Phân bố giá
Phân bố thay vì chỉ trung bình
Rổ hàng tập trung ở vùng giá nào?
- Nhỏ nhất
- 62,0 tr/m²
- Phân vị 25
- 84,1 tr/m²
- Trung vị
- 92,0 tr/m²
- Trung bình
- 96,4 tr/m²
- Phân vị 75
- 108,6 tr/m²
- Phân vị 90
- 134,2 tr/m²
- Lớn nhất
- 236,0 tr/m²
- Độ lệch chuẩn
- 23,8
24 · Thang giá tồn kho
Thang giá & hấp thụ theo khoảng giá
Khoảng giá nào bán tốt, khoảng nào tắc?
| Khoảng giá | Tồn kho | Đã bán | Hấp thụ | Diện tích TB | Doanh thu tiềm năng (tỷ) | Nhóm khách |
|---|---|---|---|---|---|---|
| < 5 tỷ | 186 | 402 | 48 m² | 2.010 | Người mua ở lần đầu | |
| 5–7 tỷ | 342 | 918 | 62 m² | 5.508 | Gia đình trẻ | |
| 7–10 tỷ | 596 | 1284 | 78 m² | 10.914 | Nâng cấp chỗ ở | |
| 10–15 tỷ | 704 | 986 | 96 m² | 12.325 | Nhà đầu tư dài hạn | |
| 15–20 tỷ | 486 | 402 | 118 m² | 7.035 | Khách hạng sang | |
| 20–30 tỷ | 384 | 214 | 148 m² | 5.350 | Khách hạng sang | |
| 30–50 tỷ | 212 | 86 | 212 m² | 3.440 | Ultra luxury | |
| > 50 tỷ | 74 | 18 | 286 m² | 1.080 | Ultra luxury |
08 · Cơ cấu sản phẩm
Sản phẩm nào tạo ra doanh thu?
Số căn nhiều nhất chưa chắc là doanh thu lớn nhất.
| Sản phẩm | Số căn | Giá TB/căn | Giá/m² | GDV (tỷ) | % doanh thu | Hấp thụ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Căn hộ 1PN | 420 | 7.2 tỷ | 138 | 3.024 | 14% | 72% |
| Căn hộ 2PN | 980 | 10.6 tỷ | 140 | 10.388 | 48% | 68% |
| Căn hộ 3PN | 460 | 15.2 tỷ | 143 | 6.992 | 32% | 54% |
| Penthouse | 84 | 36 tỷ | 164 | 3.024 | 14% | 38% |
| Shophouse | 36 | 42 tỷ | 284 | 1.512 | 7% | 46% |
07 · Giá cấp căn hộ
Phân tích tới từng căn
Căn nào đang cao hơn hoặc thấp hơn mặt bằng?
| Mã căn | Tháp | Tầng | Loại | DT thông thuỷ | View | Giá (tỷ) | Giá/m² | Giá thực nhận | Chênh lệch | Thanh khoản |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A1-18.05 | A1 | 18 | 2PN | 72 m² | Sông | 10.4 | 144 | 9.6 | 4.3% | |
| A1-22.03 | A1 | 22 | 2PN | 70 m² | Nội khu | 9.7 | 138 | 8.9 | 0.0% | |
| A2-09.11 | A2 | 9 | 1PN | 50 m² | Nội khu | 7.1 | 142 | 6.7 | 4.4% | |
| A2-31.01 | A2 | 31 | 3PN | 108 m² | Sông | 16.8 | 156 | 15.1 | 9.9% | |
| B1-12.07 | B1 | 12 | 2PN | 74 m² | Nội khu | 9.2 | 124 | 8.1 | -7.5% | |
| B1-25.02 | B1 | 25 | Penthouse | 196 m² | Toàn cảnh | 42 | 214 | 39.5 | 15.1% |
10 · Benchmark đối thủ
So sánh mặt bằng giá
Dự án nào đang được định giá cao hay thấp?
| Dự án | Chủ đầu tư | Giá mở bán | Giá hiện tại | Tăng giá | Yield | Hấp thụ | Giá hợp lý ước tính | Chênh lệch | Phân loại |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eaton Park | Gamuda Land | 128 | 142 | +10,9% | 3,6% | 63% | 86 | 66.0% | Cao hơn đáng kể |
| Masteri Centre Point | Masterise Homes | 62 | 96 | +54,8% | 4,3% | 74% | 82 | 16.7% | Cao hơn đáng kể |
| Akari City giai đoạn 3 | Nam Long Group | 52 | 58 | +11,5% | 5,1% | 81% | 78 | -25.8% | Thấp hơn đáng kể |
| Zeit River | GS E&C | 158 | 168 | +6,3% | 3,1% | 29% | 80 | 109.8% | Cao hơn đáng kể |
| Sycamore | CapitaLand Development | 44 | 48 | +9,1% | 5,4% | 58% | 76 | -36.8% | Thấp hơn đáng kể |
| The Privia | Khang Điền | 55 | 62 | +12,7% | 4,8% | 69% | 73 | -15.3% | Thấp hơn đáng kể |
14 · Ma trận định vị
Giá và giá trị đi cùng nhau?
Đâu là cơ hội giá trị, đâu là vùng định giá cao?
11 · Chỉ số giá GIMI
Chỉ số giá độc quyền
Giá bất động sản so với các biến vĩ mô ra sao?
12 · Giá theo không gian
Bản đồ nhiệt giá
Giá thay đổi thế nào theo vị trí?
13 · Giá & khoảng cách
Vị trí có tạo phần bù giá?
| Điểm tham chiếu | Hệ số | R² | Mẫu |
|---|---|---|---|
Metro số 1 Hiệu ứng rõ trong bán kính 2 km | +3,8% / km gần hơn | 0.71 | 148 |
Trung tâm Quận 1 Suy giảm sau 10 km | +2,9% / km gần hơn | 0.64 | 210 |
Sông Sài Gòn Chỉ có ý nghĩa với view trực diện | +5,2% / km gần hơn | 0.58 | 96 |
Trường quốc tế Ảnh hưởng mạnh với căn 3PN | +1,6% / km gần hơn | 0.41 | 132 |
Vành đai 3 Chủ yếu tác động tới vùng ven | +1,2% / km gần hơn | 0.33 | 118 |
Trung tâm thương mại Yếu, dễ trùng với biến vị trí | +1,1% / km gần hơn | 0.29 | 164 |
15 · Phòng thí nghiệm tương quan
Giá liên hệ với biến nào?
Tương quan không đồng nghĩa với quan hệ nhân quả.
22 · Tốc độ giá
Giá đang tăng nhanh hay chậm lại?
Động lượng 1 tháng
+0,6%
Đi ngang
Động lượng 3 tháng
+2,4%
Tăng ổn định
Động lượng 6 tháng
+5,1%
Tăng tốc
Động lượng 12 tháng
+9,8%
Tăng ổn định
Biến động (độ lệch)
2,8 điểm
Thấp
Gia tốc
−0,3 điểm
Chậm lại
23 · Giá & hấp thụ
Vùng giá tối ưu nằm ở đâu?
44 · Chu kỳ thị trường
Giá đang ở giai đoạn nào?
Bằng chứng nào dẫn tới kết luận này?
- Giá sơ cấp tăng 9,8% YoY nhưng tốc độ QoQ đang giảm dần
- Hấp thụ 61%, thấp hơn đỉnh 2021 nhưng cao hơn trung bình 5 năm
- Chiết khấu mở rộng 0,9 điểm — dấu hiệu người bán bắt đầu nhượng bộ
- Nguồn cung 2027 dự kiến tăng mạnh ở phân khúc hạng sang
18 · GIMI Fair Value
Giá trị hợp lý ước tính
Giá hiện tại có được biện minh bởi dữ liệu?
Độ tin cậy mô hình
Độ phủ dữ liệu
Đây là ước lượng mô hình, không phải chứng thư thẩm định giá. GIMI phân biệt rõ dữ liệu quan sát, ước lượng và diễn giải AI.
Cơ sở so sánh
- The Global City1,8 km138 tr/m²
- Zeit River2,6 km168 tr/m²
- Masteri Centre Point3,4 km96 tr/m²
- Lotte Eco Smart City4,1 km180 tr/m²
19 · Bộ lọc cơ hội
Dự án đang bị định giá thấp
Đâu là cơ hội có bằng chứng, không phải cảm tính?
Sycamore
Thủ Dầu Một
- Giá hiện tại
- 48 tr/m²
- Hợp lý ước tính
- 76 tr/m²
- Yield
- 5,4%
- Hấp thụ
- 58%
Akari City giai đoạn 3
Bình Tân
- Giá hiện tại
- 58 tr/m²
- Hợp lý ước tính
- 78 tr/m²
- Yield
- 5,1%
- Hấp thụ
- 81%
The Privia
Bình Tân
- Giá hiện tại
- 62 tr/m²
- Hợp lý ước tính
- 73 tr/m²
- Yield
- 4,8%
- Hấp thụ
- 69%
Masteri Centre Point
TP. Thủ Đức
- Giá hiện tại
- 96 tr/m²
- Hợp lý ước tính
- 82 tr/m²
- Yield
- 4,3%
- Hấp thụ
- 74%
Eaton Park
TP. Thủ Đức
- Giá hiện tại
- 142 tr/m²
- Hợp lý ước tính
- 86 tr/m²
- Yield
- 3,6%
- Hấp thụ
- 63%
Zeit River
TP. Thủ Đức
- Giá hiện tại
- 168 tr/m²
- Hợp lý ước tính
- 80 tr/m²
- Yield
- 3,1%
- Hấp thụ
- 29%
20 · Khả năng chi trả
Ai đủ khả năng mua?
| Khu vực | Giá căn TB (tỷ) | Thu nhập hộ (tr/th) | P/I | Trả góp (tr/th) | Nhóm đủ khả năng |
|---|---|---|---|---|---|
| TP. Thủ Đức | 9.8 | 486 | 20.2 | 62 | 6% |
| Bình Tân | 4.6 | 372 | 12.4 | 29 | 18% |
| Bình Dương | 3.4 | 328 | 10.4 | 22 | 24% |
| Quận 1 | 18.6 | 612 | 30.4 | 118 | 2% |
21 · Cho thuê & tỷ suất
Giá bán và giá thuê có đồng pha?
| Loại sản phẩm | Yield gộp | Yield ròng | Lấp đầy | Hoàn vốn (năm) | Tăng giá thuê |
|---|---|---|---|---|---|
| Căn hộ 1PN | 4.6% | 3.4% | 88% | 26 | +4,2% |
| Căn hộ 2PN | 4.1% | 3% | 91% | 29 | +3,8% |
| Căn hộ 3PN | 3.4% | 2.4% | 84% | 36 | +2,9% |
| Penthouse | 2.6% | 1.7% | 68% | 48 | +1,8% |
| Shophouse | 5.2% | 4.1% | 78% | 22 | +5,1% |
27 · Dự báo giá
Dự báo theo kịch bản
Không có một con số duy nhất — chỉ có dải giá và xác suất.
Cơ sở · 55%
103–111 tr/m² (24T)
Lãi suất ổn định, nguồn cung tăng vừa phải
Tích cực · 25%
118–123 tr/m² (24T)
Metro số 1 vận hành ổn định, tín dụng nới
Thận trọng · 20%
93–96 tr/m² (24T)
Lãi suất tăng, nguồn cung hạng sang dư thừa
DỰ BÁO — dựa trên giả định nêu trên. Khi dữ liệu không đủ, GIMI sẽ nêu rõ thay vì suy đoán.
28 · Scenario Lab
Thay đổi giả định, xem giá phản ứng
Nếu lãi suất giảm 1% thì sao?
Giá dự kiến sau 12 tháng
96.4 tr/m²
0.0% so với kịch bản cơ sở29–31 · Tư vấn giá mở bán
Nên mở bán ở mức giá nào?
Mục tiêu khác nhau dẫn tới chiến lược giá khác nhau.
| Loại sản phẩm | Giá đề xuất/m² | Phụ phí tầng | Phụ phí view | GDV đợt 1 (tỷ) |
|---|---|---|---|---|
| Căn hộ 1PN | 94 | +0,4%/tầng | +3% | 1.058 |
| Căn hộ 2PN | 98 | +0,4%/tầng | +4% | 3.636 |
| Căn hộ 3PN | 102 | +0,4%/tầng | +5% | 2.447 |
| Penthouse | 106 | +0,4%/tầng | +6% | 1.058 |
| Shophouse | 110 | +0,4%/tầng | +7% | 529 |
36 & 41 · Cảnh báo
Bất thường & cảnh báo giá
Chiết khấu Zeit River tăng từ 6% lên 11%
Cảnh báo · 2 giờ trước — Có thể kéo mặt bằng giá thực nhận khu vực xuống.
3 giao dịch thứ cấp Akari City thấp hơn 18% mặt bằng
Bất thường · Hôm nay — Nghi ngờ giá kê khai — chưa dùng cho mô hình.
Bảng giá đợt 4 Eaton Park đã phát hành
Thông tin · Hôm qua — Chênh +3,1% so với đợt 3.
Bản ghi trùng lặp trong nguồn tin đăng
Bất thường · 2 ngày trước — 42 tin trùng đã được đánh dấu, không xoá dữ liệu gốc.
Dữ liệu giá thuê Bình Dương quá 45 ngày
Cảnh báo · 3 ngày trước — Điểm tươi mới dữ liệu giảm còn 62/100.
Cảnh báo chỉ đánh dấu, không tự sửa hay xoá dữ liệu gốc.
37–40 · Chất lượng dữ liệu
Dữ liệu tươi mới đến đâu?
- Cập nhật gần nhất
- 05/08/2026
- Tuổi dữ liệu
- 2 ngày
- Rà soát kế tiếp
- 20/08/2026
- Điểm tươi mới
- 88/100
33 · Smart Chart
AI chọn biểu đồ phù hợp
Không vẽ biểu đồ để trang trí.
| Câu hỏi | Biểu đồ đề xuất | Lý do |
|---|---|---|
| Giá theo thời gian | Biểu đồ đường | Thể hiện xu hướng liên tục và điểm gãy |
| So sánh giá giữa dự án | Cột ngang | Dễ đọc nhãn dài, so sánh tuyệt đối |
| Giá và hấp thụ | Scatter | Bộc lộ quan hệ và điểm ngoại lệ |
| Đóng góp doanh thu theo sản phẩm | Treemap | Thể hiện tỷ trọng theo diện tích ô |
| Phân bố giá | Histogram / Box plot | Cho thấy độ phân tán thay vì chỉ trung bình |
| Cấu phần giá | Waterfall | Phân rã cộng/trừ từng yếu tố |
| Chênh lệch giá theo khu vực | Bản đồ nhiệt GIS | Gắn giá với không gian |
45 · Trợ lý giá
Hỏi GIMI về giá
Mọi kết luận đều kèm nguồn, giả định và độ tin cậy.
GIMI không bịa dữ liệu giá. Khi thiếu dữ liệu, hệ thống sẽ nêu rõ: “Không đủ dữ liệu để kết luận tin cậy.”
46–50 · Hành động tiếp theo