Macro Economy

Dữ liệu demo

Kinh tế vĩ mô

Hiểu cách các lực lượng kinh tế định hình thị trường bất động sản.

Quốc giaTỉnh / thànhTần suất

01 · Tổng quan điều hành

Môi trường vĩ mô hiện tại

Điều gì đang diễn ra trong nền kinh tế và nó nói lên gì cho bất động sản?

Đà tăng trưởng kinh tế

▲

Tích cực

GDP quý II đạt 6,8%, cao hơn trung bình 5 năm 0,6 điểm.

86%

Cập nhật 06/08/2026

Môi trường vĩ mô cho BĐS

—

Thuận lợi có điều kiện

Lãi suất giảm nhưng nguồn cung mới còn hạn chế.

74%

Cập nhật 06/08/2026

Điều kiện thanh khoản

▲

Nới lỏng dần

M2 tăng 11,4%, lãi suất liên ngân hàng hạ nhiệt.

78%

Cập nhật 06/08/2026

Môi trường tín dụng

▲

Mở rộng

Tín dụng toàn hệ thống +12,6% YTD.

82%

Cập nhật 06/08/2026

Áp lực lạm phát

—

Trong tầm kiểm soát

CPI 3,4%, lạm phát lõi 2,8%.

84%

Cập nhật 06/08/2026

Xu hướng lãi suất

▼

Giảm nhẹ

Lãi suất cho vay mua nhà về 9,4%.

80%

Cập nhật 06/08/2026

Động lực FDI

▲

Mạnh

FDI giải ngân 7 tháng +9,2% YoY.

83%

Cập nhật 06/08/2026

Đầu tư công

▲

Tăng tốc

Giải ngân đạt 58% kế hoạch năm.

76%

Cập nhật 06/08/2026

Niềm tin tiêu dùng

—

Cải thiện chậm

Bán lẻ +8,1%, nhưng chi tiêu lớn còn dè dặt.

68%

Cập nhật 06/08/2026

Mức rủi ro vĩ mô

—

Trung bình

Rủi ro trái phiếu đáo hạn 2027 là điểm cần theo dõi.

71%

Cập nhật 06/08/2026

Chu kỳ thị trường

▲

Mở rộng sớm

Giao dịch hồi phục trước giá.

72%

Cập nhật 06/08/2026

02 · Chỉ số vĩ mô cốt lõi

27 chỉ báo kinh tế

Chọn một chỉ số để xem diễn giải, nguồn dữ liệu và lịch sử điều chỉnh.

Tăng trưởng GDP

6,8%

+0,7 điểm

Kỳ trước 6,4% · TB dài hạn 6,2%

GDP bình quân đầu người

5.240 USD

+5,2%

Kỳ trước 4.980 USD · TB dài hạn 4.100 USD

CPI

3,4%

−0,3 điểm

Kỳ trước 3,6% · TB dài hạn 3,1%

Lạm phát lõi

2,8%

−0,2 điểm

Kỳ trước 2,9% · TB dài hạn 2,6%

Lãi suất điều hành

4,00%

−0,5 điểm

Kỳ trước 4,25% · TB dài hạn 4,60%

Lãi suất huy động 12T

5,1%

−0,6 điểm

Kỳ trước 5,4% · TB dài hạn 6,0%

Lãi suất cho vay DN

8,2%

−0,9 điểm

Kỳ trước 8,6% · TB dài hạn 9,4%

Lãi suất vay mua nhà

9,4%

−1,1 điểm

Kỳ trước 9,9% · TB dài hạn 10,6%

Tăng trưởng tín dụng

12,6%

+2,4 điểm

Kỳ trước 11,2% · TB dài hạn 12,0%

Tín dụng bất động sản

14,8%

+3,1 điểm

Kỳ trước 12,9% · TB dài hạn 13,2%

Cung tiền M2

+11,4%

+1,8 điểm

Kỳ trước +10,6% · TB dài hạn +11,0%

Tỷ giá USD/VND

25.640

+2,1%

Kỳ trước 25.480 · TB dài hạn 24.900

FDI đăng ký

24,8 tỷ USD

+10,7%

Kỳ trước 22,4 tỷ USD · TB dài hạn 21,0 tỷ USD

FDI giải ngân

16,2 tỷ USD

+9,2%

Kỳ trước 14,8 tỷ USD · TB dài hạn 14,1 tỷ USD

Giải ngân đầu tư công

58% kế hoạch

+6 điểm

Kỳ trước 49% · TB dài hạn 52%

Tỷ lệ thất nghiệp

2,2%

−0,1 điểm

Kỳ trước 2,3% · TB dài hạn 2,4%

Thu nhập bình quân

8,6 tr/tháng

+7,4%

Kỳ trước 8,2 tr · TB dài hạn 7,1 tr

Doanh thu bán lẻ

+8,1%

+0,9 điểm

Kỳ trước +7,6% · TB dài hạn +8,6%

PMI sản xuất

52,4

+2,1 điểm

Kỳ trước 51,8 · TB dài hạn 50,6

Sản xuất công nghiệp

+9,4%

+1,6 điểm

Kỳ trước +8,6% · TB dài hạn +7,8%

Tăng trưởng xây dựng

+7,8%

+1,4 điểm

Kỳ trước +7,1% · TB dài hạn +6,4%

Xuất khẩu

248 tỷ USD

+12,4%

Kỳ trước 228 tỷ USD · TB dài hạn 210 tỷ USD

Cán cân thương mại

+18,4 tỷ USD

+13,6%

Kỳ trước +16,2 tỷ USD · TB dài hạn +12,0 tỷ USD

Khách quốc tế

14,8 triệu

+17,5%

Kỳ trước 12,6 triệu · TB dài hạn 11,2 triệu

Tăng dân số đô thị

+2,4%

+0,1 điểm

Kỳ trước +2,3% · TB dài hạn +2,2%

Tỷ lệ đô thị hoá

44,6%

+0,8 điểm

Kỳ trước 43,8% · TB dài hạn 41,2%

03 · Bản tin vĩ mô

Bản tin AI hằng ngày

Nếu chỉ đọc một mục hôm nay, hãy đọc mục này.

Điều gì đã thay đổi

Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành 25 điểm cơ bản về 4,00%.
Tín dụng toàn hệ thống tăng 12,6% YTD, cao hơn cùng kỳ 2,4 điểm.
Giải ngân đầu tư công đạt 58% kế hoạch năm, nhanh hơn 6 điểm.

Vì sao điều đó quan trọng

Lạm phát lõi duy trì 2,8% tạo dư địa cho chính sách tiền tệ nới lỏng.
Thặng dư thương mại 18,4 tỷ USD giúp giảm áp lực tỷ giá.

Tác động tới bất động sản

Chi phí vay mua nhà giảm về 9,4% — khả năng chi trả cải thiện khoảng 8%.
Chi phí vốn của chủ đầu tư giảm, giảm áp lực chiết khấu sâu.
Hạ tầng giải ngân nhanh nâng kỳ vọng giá đất vùng ven trong 12–18 tháng.

Cơ hội

Căn hộ trung cấp khu Đông TP.HCM
Bất động sản công nghiệp Bình Dương – Đồng Nai
Nhà ở cho chuyên gia gần khu công nghiệp FDI

Rủi ro

Trái phiếu doanh nghiệp BĐS đáo hạn 2027
Nguồn cung hạng sang vượt cầu
Tỷ giá tăng đẩy chi phí vật liệu nhập khẩu

Cần theo dõi

Quyết định lãi suất kỳ họp tháng 9
Room tín dụng quý IV
Tiến độ Vành đai 3 và Metro số 2

23 · Correlation Lab

So sánh chỉ báo vĩ mô với bất động sản

Chỉ báo kinh tế nào đang di chuyển cùng chiều với thị trường?

Chỉ báo vĩ môChỉ báo BĐS

Tăng trưởng tín dụng (%) · Chỉ số giao dịch (2021=100)

Phân tán (scatter)

Nhận định của AIĐộ tin cậy 64%

Hai chuỗi có xu hướng đồng biến trong giai đoạn quan sát, nhưng mẫu dữ liệu ngắn. Tương quan không chứng minh quan hệ nhân quả — hãy đối chiếu với phân tích độ trễ bên dưới.

24 · Lead – Lag

Chỉ báo nào đi trước thị trường?

Biến vĩ mô thường tác động tới bất động sản sau bao lâu?

Chỉ báo vĩ mô	Chỉ báo BĐS	Hệ số r	Độ trễ	Mẫu	Mức độ
Tăng trưởng tín dụng	Lượng giao dịch	0.68	2 quý	n = 44	Mạnh
Lãi suất vay mua nhà	Nhu cầu nhà ở	-0.72	3 quý	n = 44	Mạnh
Tăng trưởng GDP	Tỷ lệ hấp thụ	0.54	1 quý	n = 40	Trung bình
FDI giải ngân	Giá thuê KCN	0.61	4 quý	n = 32	Trung bình
Thu nhập bình quân	Giá nhà	0.49	6 quý	n = 36	Trung bình
Khách du lịch	Công suất nghỉ dưỡng	0.77	1 quý	n = 28	Mạnh
Đầu tư công	Giá đất vùng ven	0.58	5 quý	n = 30	Trung bình
Cung tiền M2	Chỉ số giá BĐS	0.45	4 quý	n = 40	Yếu – trung bình

Giới hạn: mẫu quan sát theo quý, chưa loại bỏ yếu tố mùa vụ. Với các cặp có |r| < 0,5, bằng chứng chưa đủ để kết luận quan hệ nhân quả đáng tin cậy.

06 · Lãi suất

Đường cong lợi suất

Chi phí vốn theo kỳ hạn.

Nhận định của AIĐộ tin cậy 74%

Đường cong dốc lên phản ánh kỳ vọng tăng trưởng phục hồi. Lãi suất ngắn hạn thấp hỗ trợ chi phí vốn lưu động của chủ đầu tư.

14 · Trái phiếu

Lịch đáo hạn trái phiếu BĐS

Áp lực tái cấp vốn tập trung vào năm nào?

Nhận định của AIĐộ tin cậy 69%

Khối lượng đáo hạn 2027 (≈146 nghìn tỷ) là rủi ro thanh khoản lớn nhất. Chủ đầu tư đòn bẩy cao có thể phải bán tài sản để cân đối dòng tiền.

25 · Chỉ số GIMI

Bộ chỉ số vĩ mô – bất động sản

Thang 0–100. Mọi chỉ số đều công khai công thức và độ phủ dữ liệu.

GIMI Real Estate Macro Index

Độ phủ dữ liệu 86%

GIMI Liquidity Index

Độ phủ dữ liệu 82%

GIMI Credit Conditions Index

Độ phủ dữ liệu 78%

GIMI Housing Affordability Index

Độ phủ dữ liệu 74%

GIMI Development Cost Index

Độ phủ dữ liệu 70%

GIMI Investor Sentiment Index

Độ phủ dữ liệu 66%

GIMI Macro Risk Index

Độ phủ dữ liệu 72%

26 · Chu kỳ

Bộ máy nhận diện chu kỳ bất động sản

Thị trường đang ở giai đoạn nào và bằng chứng nào ủng hộ nhận định đó?

Mở rộng sớm

Phục hồi

Mở rộng sớm

Mở rộng

Tăng tốc

Đỉnh

Chậm lại

Điều chỉnh

Tạo đáy

Tín dụng

Mở rộng▲

Lãi suất

Giảm▲

Giao dịch

Hồi phục▲

Giá

Tăng chậm—

Nguồn cung

Hạn chế—

Hấp thụ

Cải thiện▲

Tồn kho

Còn cao▼

Niềm tin

Cải thiện chậm—

Nhận định của AIĐộ tin cậy 72%

Tín dụng mở rộng và lãi suất giảm là hai tín hiệu dẫn dắt, trong khi giá mới tăng chậm và tồn kho còn cao — đặc trưng của giai đoạn mở rộng sớm. Tương quan không đồng nghĩa nhân quả; cần theo dõi thêm 2 quý để xác nhận.

35 · Impact Engine

Ma trận tác động vĩ mô → bất động sản

Mỗi biến số kinh tế ảnh hưởng thế nào tới từng phân khúc?

Biến vĩ mô	Nhà ở	Hạng sang	Nhà ở vừa túi tiền	Đất nền	Công nghiệp	Văn phòng	Bán lẻ	Khách sạn	Nghỉ dưỡng	Logistics	Second home	Branded residence
Lãi suất giảm ↓
Tín dụng mở rộng ↑
Lạm phát tăng ↑
FDI tăng tốc ↑
Đầu tư công tăng tốc ↑
Tỷ giá tăng ↑
Du lịch phục hồi ↑
Thu nhập tăng ↑
Rủi ro trái phiếu ↑

27 · Macro Heatmap

Bản đồ nhiệt theo tỉnh / thành

Tác động vĩ mô mạnh nhất ở đâu?

Biến số

TP.HCM

Điểm cơ hội AI

GRDP7.4%

FDI3.2 tỷ USD

Cầu nhà ở86

Hà Nội

Điểm cơ hội AI

GRDP6.9%

FDI2.6 tỷ USD

Cầu nhà ở80

Bình Dương

Điểm cơ hội AI

GRDP8.2%

FDI4.1 tỷ USD

Cầu nhà ở82

Đồng Nai

Điểm cơ hội AI

GRDP7.6%

FDI3.6 tỷ USD

Cầu nhà ở74

Đà Nẵng

Điểm cơ hội AI

GRDP6.2%

FDI1.4 tỷ USD

Cầu nhà ở66

Hải Phòng

Điểm cơ hội AI

GRDP8.6%

FDI3.8 tỷ USD

Cầu nhà ở72

Long An

Điểm cơ hội AI

GRDP7.1%

FDI2.2 tỷ USD

Cầu nhà ở68

Bà Rịa – Vũng Tàu

Điểm cơ hội AI

GRDP6.4%

FDI1.8 tỷ USD

Cầu nhà ở60

Nhận định của AIĐộ tin cậy 70%

Bình Dương và Hải Phòng có độ nhạy cao nhất với chu kỳ FDI và đầu tư công; TP.HCM nhạy hơn với tín dụng và lãi suất do tỷ trọng nhà ở thương mại lớn.

28 · Chính sách

Theo dõi chính sách tác động thị trường

Chính sách nào đang thay đổi luật chơi?

Nghị định sửa đổi về tín dụng bất động sản

Tín dụng

Hiệu lực 01/07/2026

Tăng thanh khoản nhóm căn hộ trung cấp

Luật Đất đai — hướng dẫn định giá mới

Đất đai

Hiệu lực 15/05/2026

Chậm phê duyệt một số dự án

Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội

Nhà ở

Hiệu lực 01/01/2026

Tăng nguồn cung vừa túi tiền

Nới quy định sở hữu cho người nước ngoài

Sở hữu

Hiệu lực 01/09/2026

Tăng giao dịch phân khúc cao cấp

Kế hoạch đầu tư công trung hạn điều chỉnh

Đầu tư công

Hiệu lực 20/03/2026

Kỳ vọng giá đất vùng ảnh hưởng

29 · Dòng thời gian

Sự kiện vĩ mô và phản ứng thị trường

Điều gì đã xảy ra sau mỗi thay đổi chính sách?

Q1/2024Tiền tệ
Lãi suất điều hành giảm về 4,5%
Giao dịch tăng 12% sau 2 quý
Q3/2024Chính sách
Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS hiệu lực
Nguồn cung mới cải thiện từ 2025
Q1/2025Hạ tầng
Khởi công Vành đai 3 đoạn TP.HCM
Giá đất vùng ảnh hưởng +9% trong 12 tháng
Q3/2025Tín dụng
Room tín dụng nới thêm 2 điểm
Hấp thụ sơ cấp tăng 6 điểm
Q1/2026Hạ tầng
Metro số 1 vận hành thương mại ổn định
Giá căn hộ dọc tuyến +4,2%
Q3/2026Tiền tệ
Lãi suất điều hành về 4,00%
Đang theo dõi — dự kiến tác động sau 6–9 tháng

Các liên hệ trên là giả thuyết nhân – quả, không phải kết luận thống kê.

30 · Rủi ro vĩ mô

Ma trận rủi ro

Rủi ro nào có xác suất và mức độ ảnh hưởng cao nhất?

Trái phiếu BĐS đáo hạn 2027

Xác suất

Ảnh hưởng

Xu hướng: Tăng

Nguồn cung hạng sang dư thừa

Xác suất

Ảnh hưởng

Xu hướng: Tăng

Lạm phát vượt mục tiêu

Xác suất

Ảnh hưởng

Xu hướng: Ổn định

Lãi suất đảo chiều tăng

Xác suất

Ảnh hưởng

Xu hướng: Giảm

Chi phí xây dựng tăng

Xác suất

Ảnh hưởng

Xu hướng: Ổn định

Suy thoái toàn cầu

Xác suất

Ảnh hưởng

Xu hướng: Ổn định

Biến động tỷ giá

Xác suất

Ảnh hưởng

Xu hướng: Tăng

31 · Bối cảnh toàn cầu

Vĩ mô quốc tế lan toả vào Việt Nam

Điều gì bên ngoài đang định hình dòng vốn trong nước?

Hoa Kỳ

Lãi suất 4,25%

GDP 2,1%

Fed hạ lãi suất giúp giảm áp lực tỷ giá VND.

Trung Quốc

Lãi suất 3,10%

GDP 4,6%

Thị trường BĐS còn yếu, dòng vốn dịch chuyển sang Việt Nam.

Singapore

Lãi suất 3,20%

GDP 2,4%

Nguồn vốn đầu tư khu vực tìm tài sản lợi suất cao hơn.

Nhật Bản

Lãi suất 0,75%

GDP 1,1%

Vốn Nhật tiếp tục vào BĐS công nghiệp và nhà ở.

Hàn Quốc

Lãi suất 2,75%

GDP 1,9%

Doanh nghiệp Hàn mở rộng nhà máy tại phía Bắc.

ASEAN

Lãi suất —

GDP 4,8%

Việt Nam vẫn dẫn đầu về tăng trưởng và thu hút FDI.

32 · Scenario Lab

Thử nghiệm giả định vĩ mô

Nếu điều kiện kinh tế thay đổi, thị trường phản ứng ra sao?

Lãi suất điều hành0 điểm %

Lãi suất vay mua nhà0 điểm %

Tăng trưởng GDP0 điểm %

Tăng trưởng tín dụng0 điểm %

FDI0 %

Lạm phát0 điểm %

USD/VND0 %

Khách du lịch0 %

Tác động ước tính (24 tháng)

Giá nhà ở0.0%

Lượng giao dịch0.0%

Tỷ lệ hấp thụ0.0%

Lợi suất cho thuê0.0%

Chi phí vốn chủ đầu tư0.0%

Nhận định của AIĐộ tin cậy 58%

Kết quả là ước lượng từ độ co giãn lịch sử, không phải dự báo chắc chắn. Loại giá trị: Giả định.

33 · Kịch bản

Cơ sở · Tích cực · Thận trọng

Ba con đường khả dĩ của thị trường trong 24 tháng tới.

Cơ sở

Xác suất 55%

Lãi suất giữ 4,00%
Tín dụng +13%
GDP 6,5%
FDI +8%

Kinh tế mở rộng ổn định, thanh khoản cải thiện dần.

Giá căn hộ +6–9% trong 24 tháng, giao dịch +12%.

Hưởng lợi: Căn hộ trung cấp, công nghiệp

Chịu áp lực: Hạng sang, đất nền xa trung tâm

Tích cực

Xác suất 22%

Lãi suất giảm thêm 0,5 điểm
Tín dụng +16%
GDP 7,2%
FDI +15%

Chu kỳ chuyển nhanh sang giai đoạn tăng tốc.

Giá +12–16%, hấp thụ vượt 75%.

Hưởng lợi: Nhà ở, công nghiệp, logistics

Chịu áp lực: Người mua ở thực do giá tăng nhanh

Thận trọng

Xác suất 23%

Lãi suất tăng 0,75 điểm
Tín dụng +8%
GDP 5,4%
Rủi ro trái phiếu hiện thực hoá

Thanh khoản co lại, áp lực tái cấu trúc nợ.

Giá đi ngang tới −4%, giao dịch giảm 15%.

Hưởng lợi: Nhà ở vừa túi tiền, cho thuê

Chịu áp lực: Chủ đầu tư đòn bẩy cao, hạng sang

34 · Dự báo

Dự báo vĩ mô theo khoảng

Không có con số nào là chắc chắn — mọi dự báo đều có biên độ.

Khoảng dự báo 12T

±0,4 điểm

Độ tin cậy

68%

Loại giá trị

Dự báo

Nhận định của AIĐộ tin cậy 68%

Giả định chính: lạm phát duy trì dưới 4%, không có cú sốc bên ngoài, tín dụng tăng theo định hướng điều hành.

37 · Chủ đầu tư

Độ nhạy của chủ đầu tư với biến động vĩ mô

Ai chịu áp lực nhiều nhất nếu điều kiện tài chính siết lại?

Chủ đầu tư	Đòn bẩy	Đáo hạn	Tồn kho	Phân loại	Điểm chống chịu
Chủ đầu tư D	Cao	2026	Lớn	Nhạy cảm cao	28
Chủ đầu tư A	Cao	2027	Lớn	Nhạy cảm cao	34
Chủ đầu tư B	Trung bình	2028	Trung bình	Nhạy cảm vừa	58
Chủ đầu tư E	Thấp	2030	Trung bình	Ít nhạy cảm	76
Chủ đầu tư C	Thấp	2029	Nhỏ	Ít nhạy cảm	82

44 · Chất lượng dữ liệu

Cảnh báo do AI phát hiện

Dữ liệu nghi vấn được gắn cờ, không tự động sửa.

Thiếu kỳ quan sát

Chuỗi thu nhập tỉnh thiếu quý II/2026

Cảnh báo

Giá trị ngoại lệ

FDI Bình Dương tháng 6 cao bất thường (+64%)

Bất thường

Điều chỉnh số liệu

GDP quý I/2026 điều chỉnh từ 6,5% lên 6,6%

Thông tin

Dữ liệu cũ

Chuỗi công suất khách sạn cập nhật 52 ngày trước

Cảnh báo

Xung đột nguồn

Chênh lệch số liệu tín dụng giữa hai nguồn 0,4 điểm

Bất thường

54 · Nạp dữ liệu

Quy trình nhập & duyệt

Dữ liệu phải qua kiểm tra trước khi công bố.

1Kết nối API hoặc tải tệp (CSV, Excel, PDF)
2Nhận diện bảng & ánh xạ trường dữ liệu
3Phát hiện đơn vị và tần suất
4Kiểm tra trùng lặp và ngày quan sát
5Gán nguồn và mức độ tin cậy
6Xem trước trước khi công bố

Xem dữ liệu vĩ môTất cả thành viên

Nhập & sửa dữ liệuQuản trị dữ liệu

Duyệt dữ liệuTrưởng bộ phận nghiên cứu

Tạo dự báo & kịch bảnNhóm nghiên cứu

Xem nghiên cứu nội bộBan giám đốc

Quản trị nguồn dữ liệuQuản trị hệ thống

48 · Báo cáo

Trung tâm báo cáo

46 · Cảnh báo

Cảnh báo & danh sách theo dõi

Thay đổi lãi suất điều hànhĐiều chỉnh room tín dụngCPI vượt ngưỡngĐiều chỉnh số liệu GDPBiến động tỷ giáFDI tăng đột biếnĐầu tư công tăng tốcRủi ro trái phiếuCông bố chính sách mớiChỉ số Rủi ro vĩ mô thay đổi

50 · Xuất dữ liệu

Định dạng xuất

Giữ nguyên nguồn, bộ lọc và giả định.

38 · Trợ lý AI

Trợ lý vĩ mô GIMI

Hỏi bất kỳ điều gì về mối liên hệ giữa kinh tế và bất động sản.

Ví dụ: “Lãi suất hôm nay nói lên điều gì về nhu cầu nhà ở?”, “So sánh điều kiện vĩ mô hiện tại với 2022”, “Chủ đầu tư nên theo dõi gì trong 12 tháng tới?”

DỮ LIỆU DEMO — chuỗi số liệu minh hoạ, chưa phải dữ liệu công bố chính thức. GIMI phân biệt rõ dữ liệu quan sát, ước lượng, dự báo và giả định; không suy luận nhân quả chỉ từ tương quan. GIMI có thể sai sót — hãy đối chiếu số liệu quan trọng trước khi ra quyết định.